Índice
- Introdução
- Antes de assinar o contrato
- A importância da vistoria de entrada
- Entendendo as cláusulas do contrato e evitando abusos
- Escolhendo a garantia ideal
- Documentos necessários e formalidades
- Durante a locação: protegendo-se de abusos
- Conclusão
Introdução
Alugar uma casa é uma decisão importante que exige planejamento e conhecimento dos seus direitos. Com as mudanças na Lei do Inquilinato em 2025, é fundamental conhecer os cuidados ao alugar uma casa para evitar problemas futuros. Neste guia, eu explico todos os passos necessários para que você faça uma locação segura e tranquila.
Os cuidados ao alugar um imóvel vão muito além de simplesmente escolher o local ideal. É preciso entender as obrigações contratuais, conhecer os tipos de garantia disponíveis e saber quais documentos são necessários para formalizar a locação de forma correta. Tomar os devidos cuidados ao alugar uma casa também significa estar preparado para identificar e rejeitar práticas abusivas.
Segundo o Superior Tribunal de Justiça, as disputas judiciais envolvendo locação de imóveis têm crescido, o que reforça a importância de conhecer seus direitos desde o início da relação locatícia.
Antes de assinar o contrato
Antes de colocar sua assinatura no papel, dedique tempo para pesquisar sobre o imóvel e o proprietário. Tomar os devidos cuidados ao alugar uma casa inclui verificar se há pendências judiciais relacionadas ao imóvel no cartório de registro de imóveis. Essa consulta pode revelar informações importantes sobre a situação legal do bem.
Confirme se o proprietário é realmente o dono do imóvel solicitando a certidão de matrícula atualizada. Caso seja representado por uma imobiliária, verifique se ela possui registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e se está em situação regular.
Analise as condições do bairro, proximidade de serviços essenciais, transporte público e segurança. Converse com vizinhos sobre possíveis problemas na região. Esses cuidados ao alugar um imóvel iniciais podem evitar grandes transtornos no futuro.
Cuidado com os abusos financeiros
Infelizmente, é comum que proprietários e imobiliárias tentem impor práticas abusivas durante a negociação. Entre os principais cuidados ao alugar uma casa, fique atento a essas situações que violam a Lei do Inquilinato:
Pagamento antecipado de vários meses: Conforme o artigo 43 da Lei do Inquilinato, é contravenção penal exigir pagamento antecipado do aluguel, salvo nos casos de locação sem garantia (artigo 42) ou por temporada. A cobrança indevida pode resultar em multa de 3 a 12 meses do valor do aluguel, revertida em seu favor.
Exigência de múltiplas garantias: O artigo 37 da Lei do Inquilinato é claro: é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se o proprietário exigir fiador E caução, por exemplo, isso constitui contravenção penal punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa.
Taxas ilegais do inquilino: Segundo o artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato, as despesas com análise de documentos, consulta ao SPC/Serasa, elaboração de contratos e laudo de vistoria são responsabilidade do locador. Taxas como “taxa de reserva” ou “taxa de serviço” cobradas do inquilino são consideradas abusivas pelo CRECI.
A importância da vistoria de entrada
A vistoria de entrada é um dos momentos mais importantes em qualquer locação e representa um dos principais cuidados ao alugar uma casa. Durante esse processo, todas as condições do imóvel devem ser registradas detalhadamente, incluindo o estado de pintura, instalações elétricas, hidráulicas e acabamentos.
Tire fotos de todos os ambientes e anote qualquer defeito, por menor que seja. Lembre-se de que, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato, você deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Se não houver vistoria formal, a jurisprudência presume o bom estado de conservação do imóvel quando o locatário o recebe, sem nenhuma objeção quanto à situação que se encontrava no momento da celebração do contrato. Porém, é sempre melhor ter tudo documentado como parte dos cuidados ao alugar um imóvel.
A vistoria deve ser realizada com a presença de ambas as partes. Para que a vistoria final seja realizada adequadamente, a fim de que as partes não sejam prejudicadas, notadamente na esfera probatória, é necessário que a sua realização seja feita em conjunto com todas as partes envolvidas na locação.
Conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça, é importante distinguir entre benfeitorias e acessões na locação de imóveis, reforçando a importância de documentar adequadamente o estado inicial do imóvel.
Para mais informações sobre seus direitos relacionados à conservação do imóvel, confira nosso artigo sobre Preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver?
Entendendo as cláusulas do contrato e evitando abusos
O contrato de locação é o documento que regerá toda a relação entre você e o proprietário. Por isso, entre os cuidados ao alugar uma casa, leia cada cláusula com atenção. Verifique se o prazo de locação está claramente definido e se há previsão de renovação automática.
Atente-se às cláusulas sobre reajuste do aluguel. A nova lei passou a exigir que o índice de reajuste esteja claramente definido no contrato, vedando cláusulas genéricas ou abertas. O índice deve ser específico, como IGP-M ou IPCA. Cláusulas que vinculam o reajuste ao salário mínimo são expressamente proibidas pelo artigo 17 da Lei do Inquilinato.
Verifique quais são as responsabilidades de cada parte quanto à manutenção do imóvel. O proprietário deve arcar com reparos estruturais, enquanto pequenos consertos de uso rotineiro são responsabilidade do inquilino. Esses são cuidados ao alugar um imóvel fundamentais para evitar conflitos futuros.
Cláusulas abusivas que você deve rejeitar
Multa desproporcional por rescisão: A multa por quebra de contrato deve ser sempre proporcional ao tempo restante. Se o contrato prevê multa de 3 meses e você vai sair faltando apenas 1 mês, a multa deve ser proporcional, não integral.
Proibição total de benfeitorias: Embora o proprietário possa exigir autorização prévia, cláusulas que proíbem completamente qualquer tipo de melhoria no imóvel podem ser consideradas abusivas, especialmente em contratos de longa duração.
Entrega do imóvel em estado impossível: Se o imóvel apresentar vícios que o tornem inabitável ou impróprio para o uso, você tem direito à rescisão do contrato sem pagamento de multa, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato.
Cobrança de fundo de conservação: Se o contrato já possui uma garantia (fiador, caução, seguro-fiança), a cobrança adicional de “fundo de conservação” é ilegal, pois constitui dupla garantia.
Prazo do contrato: consequências importantes
Contratos de 30 meses ou mais: Oferece maior proteção ao inquilino. Ao final do prazo, o contrato se encerra automaticamente, mas se você continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, ele se prorroga por prazo indeterminado. Neste caso, o locador pode pedir a devolução do imóvel a qualquer momento através de denúncia vazia (sem justificativa), concedendo apenas 30 dias para desocupação.
Contratos inferiores a 30 meses: Apresenta maior risco para o inquilino. Ao final do prazo, se você permanecer no imóvel, o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. Porém, o proprietário só pode pedir a devolução sem justificativa após 5 anos de locação ininterrupta. Antes disso, ele precisa de justificativa legal para retomar o imóvel.
Reajuste de aluguel problemático: Cuidado com cláusulas que preveem reajuste pelo “IGP-M ou IPCA, o que for maior”. Essa prática pode ser considerada abusiva por favorecer apenas uma das partes. O índice deve ser único e específico. Quando há deflação (índice negativo), conforme entendimento do STJ no Tema Repetitivo 678, o valor nominal do contrato deve ser preservado, mas em reajustes subsequentes a deflação pode ser considerada.
Escolhendo a garantia ideal
A Lei do Inquilinato permite quatro tipos de garantia: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
A caução em dinheiro é limitada a três vezes o valor do aluguel e deve ser depositada em conta poupança. É uma opção segura, mas imobiliza seu capital. O valor deve ser devolvido corrigido pela poupança ao final do contrato.
A fiança tradicional exige que uma terceira pessoa se responsabilize pelas obrigações do contrato. O fiador deve ter renda comprovada e idoneidade financeira. Lembre-se de que o patrimônio do fiador fica comprometido até a devolução do imóvel.
O seguro-fiança tem se tornado cada vez mais popular. A principal vantagem do seguro fiança para quem vai alugar um imóvel é que ele dispensa o fiador ou o depósito caução. Você paga um prêmio mensal, e a seguradora garante o pagamento ao proprietário em caso de inadimplência.
O seguro-fiança oferece vantagens como agilidade na contratação e não imobilização de capital, mas tem como desvantagem o fato de que o valor pago não é devolvido, mesmo que não seja utilizado.
Responsabilidades pelos custos de análise
Análise de crédito: Conforme o artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato, as despesas com consultas ao SPC/Serasa, análise de documentos e verificação de idoneidade são de responsabilidade do locador. Qualquer tentativa de transferir esses custos para você é abusiva.
Laudo de vistoria: A elaboração do laudo de vistoria é obrigação legal do locador (artigo 22, V da Lei do Inquilinato). Mesmo que seja feita por terceiros, o custo não pode ser repassado ao inquilino. Essa é uma garantia fundamental para sua proteção.
Documentos necessários e formalidades
Para a locação, você precisará apresentar documentos pessoais como RG, CPF, comprovante de residência atual e certidão de nascimento ou casamento. Se for casado, também será necessário o documento do cônjuge.
A comprovação de renda é essencial. Prepare contracheques dos últimos três meses, declaração de imposto de renda, extratos bancários e, se for autônomo, declaração de renda com firma reconhecida.
Referências comerciais e pessoais podem ser solicitadas. Tenha em mãos contatos de pessoas que possam atestar sua idoneidade e capacidade de pagamento.
Caso opte pelo seguro-fiança, será necessário passar por análise de crédito da seguradora. Certifique-se de que seu nome não está negativado nos órgãos de proteção ao crédito.
Formalidades do contrato: o que é obrigatório e o que é opcional
Assinaturas das partes: O contrato é válido apenas com as assinaturas do locador e locatário. Não é necessário reconhecimento de firma para a validade do documento, mas pode ser recomendável para maior segurança jurídica.
Testemunhas: Contratos de locação são uma exceção à regra geral. Mesmo sem testemunhas, o contrato de locação é considerado título executivo extrajudicial por força da Lei do Inquilinato (artigo 784, XI do CPC). Porém, as testemunhas são necessárias para:
- Averbação do contrato na matrícula do imóvel (direito de preferência)
- Registro do contrato (cláusula de vigência)
- Obtenção de liminar em ação de despejo por mútuo acordo
Reconhecimento de firma: Embora não seja obrigatório, é exigido para:
- Registro ou averbação do contrato no cartório de imóveis
- Maior segurança contra questionamentos de autenticidade
- Fixação da data do contrato
Registro e averbação: quando fazer?
Averbação do contrato: Garante o direito de preferência na compra do imóvel. Se o proprietário quiser vender, você tem prioridade em igualdade de condições. Para isso, o contrato deve ser averbado na matrícula do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência da venda.
Registro do contrato: Protege a cláusula de vigência em caso de venda do imóvel. Isso significa que, mesmo se o imóvel for vendido, o novo proprietário deve respeitar seu contrato até o final do prazo. Sem o registro, você pode ser obrigado a sair em 90 dias.
Consequências de não fazer: Sem averbação, você perde o direito de preferência na compra. Sem registro da cláusula de vigência, o novo proprietário pode pedir sua saída em 90 dias caso compre o imóvel. Ambos os procedimentos exigem contrato assinado pelas partes e duas testemunhas, com firmas reconhecidas.
Durante a locação: protegendo-se de abusos
Durante o período de locação, mantenha todos os comprovantes de pagamento organizados. Quite sempre o aluguel e encargos dentro do prazo estipulado no contrato. O atraso superior a 30 dias é o limite para que o locador tome medidas legais, como entrar com uma ação de despejo.
Trate o imóvel com cuidado, realizando as manutenções necessárias. Comunique imediatamente ao proprietário qualquer problema estrutural ou que necessite de reparo por parte dele.
Mantenha um relacionamento cordial com o proprietário ou imobiliária. Isso facilita negociações futuras e pode ser útil em caso de problemas que precisem ser resolvidos em conjunto.
Se precisar fazer modificações no imóvel, solicite autorização prévia por escrito. Benfeitorias realizadas sem autorização podem ser removidas na saída, e você pode ser obrigado a restaurar o imóvel ao estado original.
Como reagir a práticas abusivas durante a locação
Cobrança de juros e multas excessivas: Os juros por atraso no pagamento do aluguel não podem exceder 1% ao mês. Multas superiores a 10% do valor do aluguel podem ser consideradas abusivas.
Vistorias abusivas: O proprietário pode fazer vistorias, mas sempre com agendamento prévio e horário acordado. Vistorias surpresa ou excessivamente frequentes caracterizam abuso.
Cobrança de reparos indevidos: Você não pode ser cobrado por desgaste natural do imóvel, como pintura desbotada pelo tempo ou pequenos riscos normais de uso.
Recusa na entrega de chaves: Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é abusiva a recusa em receber as chaves do imóvel baseada apenas em pendências de vistoria. Eventuais reparos devem ser discutidos em ação própria.
Conclusão
Alugar uma casa em 2025 requer atenção aos detalhes e conhecimento dos seus direitos e deveres. Os cuidados ao alugar uma casa começam antes mesmo da assinatura do contrato e se estendem por todo o período de locação. Cada etapa demanda cuidados ao alugar um imóvel específicos para garantir uma experiência tranquila.
Estar ciente dos abusos mais comuns é fundamental para proteger-se. Desde a exigência de pagamento antecipado até a cobrança de taxas ilegais, muitas práticas podem ser evitadas quando você conhece seus direitos. Lembre-se: a cobrança de múltiplas garantias, taxas de reserva para inquilinos e pagamento antecipado são práticas que constituem contravenção penal.
A vistoria de entrada, a escolha da garantia adequada, o entendimento das cláusulas contratuais e o cumprimento das obrigações durante a locação são aspectos fundamentais para uma experiência tranquila. Mas mais importante ainda é saber identificar e recusar práticas abusivas que violam seus direitos. Esses cuidados ao alugar uma casa são essenciais para sua proteção.
Quando se deparar com situações irregulares, documente tudo e busque orientação jurídica. Muitas vezes, uma simples notificação baseada na lei é suficiente para resolver o problema. A Lei do Inquilinato protege tanto proprietários quanto inquilinos, estabelecendo direitos e deveres equilibrados.
Conhecer a legislação é a melhor forma de evitar problemas e garantir uma locação segura. Não aceite imposições abusivas sob o pretexto de que “é praxe do mercado”. Seus direitos estão garantidos por lei, e você deve exigir que sejam respeitados. Os cuidados ao alugar um imóvel adequados são sua melhor proteção contra abusos e garantem uma relação locatícia equilibrada.
O seu caso pode ser diferente. Se negociar não deu certo, consulte um advogado.
Se você tem alguma dúvida sobre locação de imóveis, deixe um comentário. Compartilhe suas experiências e ajude outros leitores com suas dicas sobre cuidados ao alugar um imóvel.