Como Alugar Sua Casa: Guia Completo do Anúncio ao Contrato

Introdução: Por que um guia completo?

Alugar sua casa pode ser uma excelente fonte de renda, mas também representa responsabilidades importantes. Muitos proprietários cometem erros que poderiam ser evitados com conhecimento básico sobre como alugar sua casa de forma segura e legal.

Este guia traz os principais cuidados ao alugar sua casa, desde a criação do anúncio até a gestão mensal do contrato. Vou explicar cada etapa de forma prática, sempre com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Seja você um proprietário experiente ou iniciante, entender como alugar sua casa corretamente é fundamental para evitar problemas legais e financeiros. Se você está pensando do outro lado da relação, confira nosso post sobre cuidados ao alugar uma casa como inquilino.

1. Criando um anúncio irresistível

O título que faz a diferença

O primeiro passo para como alugar sua casa com sucesso é criar um anúncio atrativo. O título deve ser claro e destacar os principais diferenciais. Evite apenas “Casa para alugar” e prefira algo como “Casa moderna com 3 quartos próxima ao metrô – Pronta para morar”.

Descrição completa mas objetiva

Na descrição, inclua:

• Número de quartos, banheiros e vagas de garagem
• Área em metros quadrados
• Características especiais (móveis planejados, reforma recente)
• Localização e pontos de interesse próximos
• Comodidades do condomínio (se houver)
• Valor do aluguel e taxas incluídas/excluídas

Fotos profissionais

Invista em fotos de qualidade, tiradas durante o dia com boa iluminação natural. Mostre todos os cômodos e áreas externas. Uma boa foto pode ser decisiva na escolha do inquilino.

Transparência nos valores

Seja claro sobre o valor do aluguel e quais custos são de responsabilidade do inquilino (condomínio, IPTU, água, luz). Essa transparência é um dos principais cuidados ao alugar sua casa e evita problemas futuros. A clareza nas informações financeiras demonstra profissionalismo em como alugar sua casa da forma mais eficiente.

2. Analisando o perfil do inquilino

Documentação essencial

Solicite sempre:

• RG e CPF do futuro inquilino
• Comprovante de renda (três últimos contracheques ou declaração de IR)
• Comprovante de residência atual
• Referências comerciais e pessoais (contatos de empregadores anteriores)
• Referências de locações anteriores (se houver)

Evite exigir: certidão de antecedentes criminais, pois pode gerar constrangimento desnecessário e não é prática comum no mercado. A verificação de renda e referências já oferece informações suficientes sobre o perfil do candidato.

Verificação de renda

Uma regra prática: a renda familiar deve ser pelo menos três vezes o valor do aluguel. Para autônomos, solicite declaração de imposto de renda ou extratos bancários dos últimos meses. Essa verificação rigorosa é um dos cuidados ao alugar sua casa que não pode ser negligenciada.

Finalidade da locação

Uma pergunta fundamental nos cuidados ao alugar sua casa é: o imóvel será usado apenas para moradia ou também para atividade profissional? Muitos inquilinos exercem atividades como:

• Home office ou escritório em casa
• Consultórios médicos, odontológicos ou veterinários
• Ateliês, estúdios de beleza ou costura
• Aulas particulares ou cursos
• Armazenamento de produtos para vendas online

Algumas atividades podem:

• Violar normas do condomínio
• Exigir licenças especiais da prefeitura
• Gerar maior desgaste no imóvel
• Aumentar o fluxo de pessoas
• Criar conflitos com vizinhos

Defina claramente no contrato qual a finalidade permitida. Se for mista (residencial + comercial), isso pode afetar o valor do aluguel e as responsabilidades fiscais.

Consulta aos órgãos de proteção: como fazer com segurança

Verificar o CPF do candidato no SPC e Serasa é legal e recomendado, mas há formas seguras e outras arriscadas de fazer isso. Um histórico de inadimplência pode indicar maior risco, mas analise o contexto e a data das ocorrências.

Formas seguras e oficiais:

• Site oficial do Serasa (serasa.com.br): o próprio interessado pode fazer a consulta e compartilhar o relatório
• App oficial do SPC (spcbrasil.org.br): consulta gratuita uma vez por mês
• Cartórios SPC: consulta presencial com documento
• Bancos e financeiras: alguns oferecem consulta para clientes

Cuidado com sites não oficiais:

Existem muitos sites que vendem consultas ao CPF, mas atenção:

• Alguns são fraudulentos e roubam dados pessoais
• Outros cobram valores abusivos por informações públicas
• Podem vender dados para terceiros
• Nem sempre têm informações atualizadas

Aspecto legal:

Segundo a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), você pode consultar CPF para “avaliação de crédito” desde que:

• Tenha autorização expressa do titular
• Use apenas para a finalidade informada
• Não compartilhe os dados com terceiros
• Descarte as informações após a decisão

Dica prática: Peça para o próprio interessado fazer a consulta nos sites oficiais e enviar o print ou PDF. É mais seguro e demonstra transparência da parte dele.

Conversa pessoal e apresentação das regras

Durante a visita, observe o comportamento do interessado. Pergunte sobre:

• Motivos da mudança
• Quantas pessoas morarão no imóvel
• Se têm animais de estimação
• Que atividade profissional exercerá no imóvel
• Horário de funcionamento dessa atividade
• Se receberá clientes ou apenas trabalhará sozinho

Regras do condomínio: transparência desde o início

Se o imóvel fica em condomínio, é fundamental apresentar as regras antes mesmo da assinatura do contrato. Isso evita conflitos futuros e faz parte dos cuidados ao alugar sua casa:

Documente a ciência das regras:

• Entregue cópia da convenção do condomínio
• Forneça o regimento interno atualizado
• Explique as principais restrições (horários, animais, atividades profissionais)
• Informe sobre áreas comuns e regras de uso
• Esclareça questões de segurança (acesso, visitantes, entregadores)

Pontos que geram mais conflitos:

• Animais de estimação: tamanho, quantidade, áreas permitidas
• Ruído: horários de silêncio, instrumentos musicais, reformas
• Locação por temporada: muitos condomínios proíbem ou restringem
• Atividades comerciais: consultórios, escritórios, aulas
• Obras e reformas: horários permitidos, autorização necessária
• Vagas de garagem: uso exclusivo, visitantes, lavagem de carros

Dica prática:

Peça para o candidato assinar um termo de ciência confirmando que recebeu e leu as regras do condomínio. Isso pode ser anexado ao contrato e serve como prova de que ele estava ciente das restrições.

Lembre-se: segundo a Lei 8.245/91, artigo 23, VIII, o locatário deve “cumprir integralmente a convenção de condomínio e o regimento interno”. Se ele desconhece as regras, os problemas serão seus também!

Como recusar um candidato sem criar problemas

Nem sempre o candidato será adequado ao seu perfil. Nos cuidados ao alugar sua casa, saber recusar educadamente é fundamental:

Motivos objetivos para recusa (podem ser mencionados):

• Renda insuficiente (menos de 3x o aluguel)
• Falta de documentação completa
• Referências negativas de empregadores ou locadores anteriores
• Restrições no SPC/Serasa muito recentes ou graves

Motivos subjetivos (melhor não mencionar):

• Impressão pessoal durante a conversa
• Questões de aparência ou estilo de vida
• Intuição ou “feeling” sobre a pessoa
• Preferências pessoais sem base técnica

Como comunicar a recusa:

Forma diplomática: “Agradecemos o interesse, mas optamos por outro perfil que atende melhor aos critérios estabelecidos para a locação.”

Se pressionado por motivos: “Avaliamos diversos fatores em conjunto e decidimos seguir com outro candidato. Agradecemos a compreensão.”

Riscos de ser muito específico:

• Pode gerar discussões desnecessárias
• Candidato pode questionar critérios ou tentar “negociar”
• Em casos extremos, pode resultar em conflitos ou reclamações
• Motivos mal explicados podem ser interpretados como discriminação

3. Formalizando o contrato de locação

Contrato por escrito é obrigatório

Nunca aceite acordos verbais quando você está definindo como alugar sua casa. O contrato escrito protege ambas as partes e é exigido pela Lei 8.245/91. Você pode usar modelos padrão, mas sempre adapte à sua situação específica.

Prazo de duração

Para locações residenciais, o prazo mínimo é de 30 meses. Contratos menores perdem alguns benefícios da Lei do Inquilinato. Se o prazo for inferior a 30 meses, o inquilino pode sair a qualquer momento sem multa.

Valor e reajuste

É livre a convenção do aluguel segundo o artigo 17 da Lei 8.245/91, mas há algumas regras importantes que todo proprietário deve conhecer antes de definir como alugar sua casa.

O valor não pode ser estipulado em moeda estrangeira nem vinculado ao salário mínimo. Para reajustes anuais, use índices oficiais como IGPM ou IPCA.

Local e forma de pagamento

Defina claramente onde e como o aluguel deve ser pago. A Lei 8.245/91 estabelece que, na ausência de local específico, o pagamento deve ser feito no próprio imóvel até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido.

Essa é uma informação importante quando você está aprendendo como alugar sua casa corretamente.

4. Tipos de garantias: qual escolher?

A Lei 8.245/91 permite quatro tipos de garantia, mas apenas uma por contrato. Esta é uma das regras mais importantes nos cuidados ao alugar sua casa:

Caução em dinheiro

Limitada a três meses de aluguel, deve ser depositada em caderneta de poupança. O inquilino tem direito aos rendimentos.

Fiança

Uma pessoa física se responsabiliza pelas obrigações do inquilino. O fiador deve ter renda e patrimônio compatíveis, preferencialmente na mesma cidade do imóvel.

Seguro fiança

Pago pelo inquilino junto a uma seguradora. Cobre inadimplência e danos ao imóvel. É prático mas tem custo mensal.

Cessão fiduciária de fundos

Menos comum, envolve a cessão de quotas de fundo de investimento como garantia.

5. Cláusulas que não podem faltar

Identificação das partes

Nome completo, RG, CPF e endereço de locador e locatário. Se houver mais de uma pessoa, especifique a responsabilidade solidária.

Descrição do imóvel

Endereço completo, área, número de cômodos e estado de conservação. Anexe vistoria detalhada com fotos. Esta documentação é essencial nos cuidados ao alugar sua casa e serve como prova do estado inicial do imóvel.

Finalidade da locação

Especifique se é residencial, comercial ou mista. Isso afeta direitos e deveres das partes.

Prazo e condições de rescisão

Defina o prazo de duração e as condições para rescisão antecipada. Lembre-se: multa proporcional ao tempo restante.

Responsabilidades financeiras do condomínio

Definir quem paga o quê no condomínio é crucial quando você está decidindo como alugar sua casa. A Lei 8.245/91 estabelece regras claras:

O que o inquilino sempre paga (artigo 23, XI):

• Taxa condominial ordinária: limpeza, portaria, elevador, jardins
• Despesas de consumo comum: água, luz das áreas comuns
• Serviços de uso comum: segurança, manutenção preventiva

O que o locador sempre paga (artigo 22, VIII):

• Despesas extraordinárias de condomínio: obras, reformas estruturais
• Fundo de reserva: quando for destinado a obras futuras
• Multas condominiais: resultantes de infrações do locador
• Assessments especiais: para grandes reparos ou melhorias

Zonas cinzentas que geram discussão:

• Rateio para pintura externa: pode ser considerado ordinário ou extraordinário
• Troca de elevadores: melhoria (extraordinário) vs. manutenção (ordinário)
• Multas por barulho: dependem de quem causou a infração
• Seguro predial: geralmente é extraordinário, mas pode estar no ordinário

Como deixar claro no contrato:

Para evitar conflitos, seja específico:

“O locatário pagará as despesas ordinárias de condomínio. As despesas extraordinárias, fundo de reserva e rateios para obras ficam por conta do locador, exceto quando resultarem de ato ou omissão do locatário.”

Condições de vistoria

Estabeleça que o locador pode vistoriar o imóvel mediante aviso prévio de 24 horas, exceto em caso de emergência.

6. Cláusulas abusivas: o que evitar

Conhecer as cláusulas consideradas abusivas é fundamental nos cuidados ao alugar sua casa. Elas podem ser anuladas pelo Judiciário e gerar problemas legais.

Pintura obrigatória na devolução

Uma das cláusulas mais polêmicas é a exigência de devolução com pintura nova. Como expliquei no post sobre pintura de imóvel alugado, o inquilino só deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo deteriorações do uso normal conforme o artigo 23, III da Lei 8.245/91.

Exigir pintura nova sempre é uma das principais cláusulas abusivas que você deve evitar ao definir como alugar sua casa.

Mais de uma garantia

Exigir fiador E caução, por exemplo, é prática abusiva e pode gerar multa de 12 a 24 meses de aluguel para o locador.

Multa integral por rescisão

A multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato conforme o artigo 4º da Lei 8.245/91. Cláusulas que preveem multa fixa independente do tempo cumprido são abusivas e vão contra um dos principais cuidados ao alugar sua casa.

Reajuste vinculado ao salário mínimo

A Lei 8.245/91 veda expressamente vincular o aluguel ao salário mínimo ou à variação cambial em seu artigo 17.

Transferência integral de responsabilidades

Cláusulas que transferem para o inquilino todas as despesas de manutenção, incluindo problemas estruturais, são consideradas abusivas. Evitar essas práticas é fundamental para quem quer entender como alugar sua casa dentro da legalidade.

Pagamento antecipado excessivo

Exigir pagamento de muitos meses antecipados sem justificativa (falta de garantia) pode ser considerado abusivo.

7. Organizando o recebimento mensal

Data de vencimento

Estabeleça uma data fixa mensal. Muitos locadores escolhem o dia 10 ou 15 para ter tempo de cobrança antes do fim do mês.

Formas de pagamento

Ofereça opções práticas: transferência bancária, PIX ou boleto bancário. Evite dinheiro em espécie por questões de segurança.

Comprovantes e controle

Mantenha sempre comprovantes de pagamento e organize uma planilha com histórico de recebimentos. Isso facilita a gestão e serve como prova em caso de conflitos.

Um controle rigoroso faz parte dos principais cuidados ao alugar sua casa e demonstra profissionalismo na gestão da locação.

Procedimento para inadimplência

Defina um protocolo claro:

• Contato telefônico no 1º dia de atraso
• Notificação formal após 5 dias
• Ação de despejo após 15 dias (se necessário)

Reajuste anual

Aplique o reajuste na data de aniversário do contrato, usando o índice previsto. Notifique o inquilino com antecedência de 30 dias.

Conclusão

Saber como alugar sua casa com segurança envolve muito mais do que encontrar um inquilino. É preciso criar um anúncio atrativo, analisar cuidadosamente os candidatos, elaborar um contrato justo e manter uma gestão organizada.

Os principais cuidados ao alugar sua casa incluem: verificar a documentação do inquilino, escolher apenas uma garantia permitida em lei, evitar cláusulas abusivas que podem ser anuladas e manter registros organizados de todos os pagamentos.

Lembre-se sempre: a Lei do Inquilinato existe para equilibrar os direitos de locadores e locatários. Conhecê-la é fundamental para uma locação bem-sucedida.

E conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, saber como alugar sua casa respeitando essas regras protege você de problemas jurídicos futuros.

Esperamos que este guia completo tenha esclarecido todos os aspectos importantes sobre cuidados ao alugar sua casa. Seguindo essas orientações, você estará preparado para uma locação segura e bem-sucedida.