Preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver?

Introdução

Chegou a hora de devolver o apartamento ou casa que você alugou e surge aquela dúvida: preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver as chaves? Essa é uma das perguntas que mais recebo de amigos e conhecidos, e a resposta não é tão simples quanto parece.

A questão da pintura na devolução do imóvel gera muitas discussões entre inquilinos e proprietários. Enquanto alguns locadores exigem que o imóvel seja devolvido com pintura nova, independentemente do tempo de locação, outros são mais flexíveis. Mas o que a lei realmente diz sobre isso? E afinal, quem deve pintar o imóvel alugado?

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no seu artigo 23, inciso III, estabelece que o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Essa é a regra básica que eu sempre explico: você deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, mas não precisa responder pelo desgaste natural do tempo.

Vamos pensar juntos: se você morou dois anos em um apartamento e não fez furos nas paredes, não causou manchas e apenas usou o imóvel normalmente, por que teria que arcar com uma pintura nova? A pintura sofre desgaste natural com o passar do tempo, e isso é absolutamente normal. A questão “preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver” depende muito mais do estado real do imóvel do que de cláusulas contratuais.

Quando você precisa pintar o imóvel alugado

Para entender melhor quem deve pintar o imóvel alugado, é essencial saber que existem situações específicas em que você realmente precisa providenciar a pintura antes de devolver o imóvel:

1. Danos causados por você
Se você fez furos nas paredes para pendurar quadros, deixou marcas de móveis, manchas de gordura ou causou outros danos que vão além do uso normal, então sim, você deve reparar esses problemas.

2. Mudança de cor
Se você pintou as paredes de uma cor diferente daquela que recebeu, deve devolver o imóvel com as cores originais. Uma decisão recente do TJ-SP de janeiro de 2022 (Acórdão publicado em 28/01/2022) confirmou que “a obrigação de pintura do imóvel ao término da locação, independentemente do estado em que se encontra o imóvel” é considerada cláusula abusiva.

3. Vistoria inicial comprova pintura nova
Se no laudo de vistoria de entrada consta expressamente que o imóvel foi entregue com pintura nova e você causou danos que vão além do desgaste normal, pode ser necessário pintar.

Quando não preciso pintar o imóvel alugado

Agora, vamos aos casos em que você não tem obrigação de pintar. É importante entender que a resposta para “preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver” muitas vezes é NÃO:

1. Desgaste natural
Se o proprietário tenha oferecido o imóvel com pintura nova, mas o inquilino não danificou as paredes com perfurações ou manchas de uso, apenas o utilizou de forma normal, ele não terá a obrigação de entregar o imóvel com pintura nova.

2. Imóvel entregue sem pintura nova
Se você recebeu o imóvel com a pintura já desgastada (e isso deve constar no laudo de vistoria), não pode ser obrigado a devolver com pintura nova.

3. Locações longas
Em contratos de longa duração, é ainda mais evidente que o desgaste da pintura é natural. Segundo informações do escritório Giacaglia Advogados, “a ABNT – NBR 15.575 estabelece que a durabilidade média de uma pintura é de dois anos”. Se você alugou por mais tempo que isso, o desgaste é esperado e normal.

Cláusulas abusivas no contrato

Eu preciso alertar você sobre algo muito importante: muitos contratos de locação incluem cláusulas obrigando o inquilino a pintar o imóvel ao final da locação, independentemente de qualquer circunstância. Mas quem deve pintar o imóvel alugado segundo a lei nem sempre é o inquilino.

O locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova.

Os tribunais têm sido claros sobre isso. Como explica o artigo publicado no JusBrasil sobre a ilegalidade dessa exigência, o Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu em diversos casos que “é abusiva, por ofensiva aos princípios que regem a locação residencial urbana, cláusula contratual que prevê a obrigação do locatário de pintar o imóvel, qualquer que seja seu estado, antes de devolvê-lo” (TJ-SP, Apelação nº 0020110-57.2009.8.26.0405).

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal também segue essa linha. Em decisão de junho de 2024 (Acórdão 1887964), ficou estabelecido que “a análise de eventual responsabilidade do locatário por reparos no imóvel demanda um comparativo entre os laudos de vistorias inicial e final”.

Atenção especial: Se no seu contrato existe uma cláusula dizendo que você deve pagar em dinheiro o valor da pintura, isso também é abusivo. Você tem o direito de, se necessário, contratar o pintor de sua escolha. Lembre-se: quando surge a dúvida “preciso pintar o imóvel alugado“, é fundamental analisar o caso concreto.

Como se proteger

Para evitar problemas na devolução do imóvel, eu recomendo que você siga estas dicas:

1. Faça uma vistoria detalhada na entrada
Documente tudo com fotos e descrições precisas. Se a pintura já estiver desgastada, faça questão de que isso conste no laudo. Como eu explico no artigo sobre cuidados ao alugar uma casa, a vistoria de entrada é fundamental para proteger seus direitos na hora da devolução.

2. Tire fotos durante a locação
Mantenha um registro fotográfico do estado do imóvel, especialmente das paredes.

3. Na saída, faça nova vistoria
Antes de começar a locação, o inquilino e o proprietário devem realizar uma vistoria inicial detalhada, com fotos e anotações sobre a pintura das paredes, portas, pisos e demais aspectos do imóvel.

4. Conheça seus direitos
Se o proprietário ou a imobiliária insistir em cobrar a pintura indevidamente, mostre o que diz a lei. Muitas vezes, eles recuam quando percebem que você conhece seus direitos.

5. Negocie quando necessário
Se realmente houver danos que você causou, negocie para pintar apenas as paredes afetadas, não o imóvel todo.

Conclusão

A questão da pintura na devolução do imóvel alugado não deveria ser motivo de tanto conflito, mas infelizmente ainda é. A lei é clara: você deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, descontado o desgaste natural pelo uso normal. Portanto, antes de se perguntar “preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver“, avalie primeiro se houve danos além do desgaste esperado.

Se você cuidou bem do imóvel e não causou danos além do esperado, não tem obrigação de pintar. Por outro lado, se fez alterações ou causou danos, é justo que arque com os reparos necessários. Compreender quem deve pintar o imóvel alugado em cada situação específica é fundamental para evitar conflitos desnecessários.

Lembre-se sempre: cada situação é única e merece análise individual. Documente tudo, conheça seus direitos e, quando necessário, busque orientação.